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Créer une SCI :
Quels avantages ?
En 2005, près de 6500 sociétés civiles ont été créées à
Paris. Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont devenues un mode courant de
gestion du patrimoine : elles permettent de détenir à plusieurs des biens
immobiliers et de les gérer en toute souplesse. Mais attention, elles ne sont
pas adaptées à toutes les situations.
La SCI (1), société civile
immobilière, est une société constituée de deux associés au minimum, qui
a pour but de gérer un patrimoine immobilier. En créant une SCI, chacun des
associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport. La SCI ne peut avoir un
but commercial : on ne peut pas acheter des biens pour les revendre
immédiatement en vue d'en tirer profit. A ce titre, une SCI ne peut « louer
meublé » car les bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement
comme des bénéfices commerciaux.
Pour constituer une SCI, il n'y a aucun critère de capital
social minimum. Néanmoins, la question du montant du capital social doit
être posée : faible ou élevé, son montant varie en fonction des situations
particulières et des buts recherchés.
Pour créer une SCI, il suffit de :
- rédiger les statuts par acte sous seing privé ou
par acte notarié, puis de les signer
- enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts
- publier la constitution de la
société dans un journal d'annonces légales
- procéder à l'immatriculation
de la société.
Avantages
de la SCI
On a coutume de dire qu'acheter un bien sous le régime de la SCI permet une gestion plus
souple du patrimoine qu'en indivision. Cela est atténué par la modification
du régime juridique de l'indivision, en vigueur depuis le 1er janvier 2007 ;
l'unanimité des indivisaires n'est plus systématiquement requise (2). Dans une
SCI, la liberté contractuelle permet d'adapter les statuts au but recherché. La SCI est ainsi particulièrement
bien adaptée lorsque plusieurs personnes décident d'acheter ensemble un bien
en vue de le louer.
Une SCI peut être créée pour protéger un conjoint en cas de
décès. Les statuts peuvent contenir des clauses favorables au survivant,
pour lui garantir la jouissance du bien familial jusqu'à son propre décès.
Cette possibilité conserve son intérêt, même si le conjoint survivant a, depuis
une réforme récente, un droit viager sur le logement familial, sauf volonté
contraire du défunt.
La SCI est également
intéressante en matière de transmission d'un patrimoine immobilier. Des
parents peuvent, par exemple, transmettre gratuitement une partie de leurs
parts sociales de leur vivant (dans la limite de 50.000 euros par parent et par
enfant tous les 6 ans). Ils peuvent également diminuer le montant des droits de
succession que leurs enfants paieront à leur mort. Comment ? En démembrant les
parts sociales de la SCI.
Ainsi, une propriété peut être « démembrée (3)» ou partagée
en deux entités : d'un côté la « nue-propriété » et de l'autre l'« usufruit ».
Les parents donnent la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants et
conservent l'usufruit. Les enfants ne paieront donc des droits de donations que
sur la nue-propriété. La nue-propriété aura une valeur fiscalement déterminée
selon l'âge du donateur (l'âge des parents au moment de la donation). Au décès
des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires
sans formalité ni droits à payer.
Inconvénients
de la SCI
La SCI suppose une gestion
lourde pour les particuliers : il faut respecter des obligations
juridiques, comptables et fiscales comme pour n'importe quelle société.
Autre désavantage de la
SCI : les associés sont indéfiniment responsables des
dettes sociales proportionnellement à leur apport. Par exemple, si une SCI
décide d'engager de gros travaux réalisés par une entreprise qu'elle n'a pas
les moyens de payer, l'entreprise peut se retourner indéfiniment contre chacun
des associés jusqu'à ce que leur part de dette soit épongée.
En cas d'achat de la résidence principale par le biais de la SCI, il faut noter que les
associés ne pourront pas utiliser leurs PEL, et ne pourront pas recourir au
prêt à taux zéro et autres prêts conventionnés. La SCI ne pourra pas bénéficier
des réductions d'impôt pour gros travaux.
Il ne faut pas oublier non plus que des parts sociales d'une SCI
sont plus difficiles à vendre qu'un logement ou un immeuble...
(1) N'est traitée dans cet article que la SCI de gestion patrimoniale,
dont l'objet est la location ou la gestion d'un ou plusieurs immeubles. Il
existe d'autres formes de SCI, au régime juridique différent, telles que la SCI d'attribution ou de
construction-vente.
(2) Les actes de conservation (actes ayant pour objet de
soustraire le bien indivis à un péril imminent et qui ne compromettent pas les
droits des autres indivisaires) peuvent être accomplis par un indivisaire seul.
Certains actes nécessitent une majorité des deux tiers. La vente de l'immeuble
nécessite, elle, l'accord de tous les membres de l'indivision.
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Transparence fiscale
La SCI
est, par défaut, transparente fiscalement sauf option pour l'impôt sur les
sociétés. La transparence fiscale signifie que chacun des associés sera
imposé sur les bénéfices obtenus par la SCI au prorata de ses parts dans la société.
Les bénéfices de la SCI
apparaissent donc sur la déclaration de revenu des associés en tant que
revenus fonciers.
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