tout savoir sur le dispositif borloo - Robien
LE DISPOSITIF
Destinée exclusivement à l'investissement
immobilier locatif (donc non applicable à l'acquisition d'une résidence
principale), les dispositifs "Robien recentré" et "Borloo
populaire" permettent depuis 1er juillet 2006 à un particulier
souhaitant investir dans la pierre de déduire fiscalement de 50 à
65% du montant de son investissement.
Pour d'autres (ne souhaitant pas se constituer un patrimoine
immobilier), elle est un excellent moyen d'utiliser intelligemment une partie
de leurs impôts ainsi que les loyers versés par un locataire pour
se constituer un capital.
Cette déduction annuelle (jusqu'à 65%) sur le montant
de l'investissement (au titre de l'amortissement) se cumule aux charges
réelles et aux intérêts d'emprunts :
> l'ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas
générer d'impôts au titre des revenus tirés de la
location.
> qui plus est, le déficit foncier
excédentaire vient en déduction du revenu imposable de
l'investisseur, à concurrence de 10 700 € par an,
générant une réduction d'impôt annuelle pouvant
atteindre 4 280 € - voir beaucoup plus en cas de revenus fonciers
préexistants.
Deux conditions de locations sont à respecter :
> Conserver le bien en location non meublée pendant un
minimum de 9 ans;
> Respecter un plafond de loyer de 6,62 à 19,19 €/mois/m²
(charges non comprises) qui dépend de la ville dans laquelle est
située le bien immobilier.
Immobilier concerné : maisons et appartements à
usage d'habitation, en France.
Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de
ressources du locataire, ce dispositif s'adressant à des ménages
(locataires) à revenus modestes et moyens. Là où le
marché est cher, ce dispositif permet de proposer de nouveaux logements
locatifs neufs avec des loyers inférieurs de 30 % au niveau du
marché.
Attention :
CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN
LOGEMENT NEUF (ou ancien sous certaines conditions), DANS LE BUT DE LE METTRE
EN LOCATION;
ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE
Au-delà de transformer une partie de vos impôts et
des loyers perçus en patrimoine, l'application pratique et
optimisée de ces dispositifs Borloo et Robien consiste à
acquérir un bien immobilier destiné à la location et
financé sans apport par un crédit bancaire
Le remboursement de l'emprunt se faisant alors par :
> Les loyers perçus ;
> Les économies d'impôts générées par
l'investissement ;
> Une épargne personnelle limitée
(récupérée, capitalisée, à la sortie).
En cas de revente avant l'échéance du prêt,
il convient de solder le capital restant dû à l'organisme de
financement.
LE DEROULEMENT D'UNE OPERATION
1/ Le montage de l'opération ;
2/ La période de location et d'amortissement ;
3/ La fin de la période initiale d'amortissement (9 ans, voir 15 pour le
Borloo)
1. Le montage de l'opération
Les principaux critères à prendre en compte:
- L'immobilier : type de bien, promoteur et garanties, localisation,
région / ville, emplacement, prix, loyer ;
- Le financement : crédit avec ou sans apport, prêt
amortissable ou in fine, taux fixe ou variable, assurances ;
- Le montage financier (type de financement et durée), fiscal
(déficit imputable au fil des ans) et juridique (détention en
propre ou via une SCI). Le marché tendu que connaît l'immobilier
depuis plusieurs années conduit quasi systématiquement à
réserver sur plans ; une réservation - assortie du versement d'un
dépôt de garantie - précède en principe le contrat
de vente définitif. Le paiement se fait au fur et à mesure de la
construction et le délai de livraison moyen actuel est d'environ 18
à 24 mois.
2. La période de location et d'amortissement
La gestion locative est en principe confiée à un
gestionnaire, après signature d'un mandat de gestion, qui prévoit
notamment :
> la mise en place du locataire (recherche, bail, dépôt de
garantie, état des lieux);
> la gestion quotidienne de votre bien (appel et encaissement des loyers,
charges et taxes, et de manière générale toutes les
relations avec votre locataire);
Le point de départ de la période d'amortissement correspond au
mois d'achèvement de l'immeuble. L'amortissement est à reporter
sur la déclaration de revenus fonciers.
En Borloo populaire, à l'issue de la période initiale de 9 ans,
possibilité de proroger pendant 3 ans, renouvelable une fois (soit 6 ans
supplémentaires).
3. la fin de la période initiale de l'amortissement (9 ans voire 15 pour le Borloo)
A l'issue de la période de 9 ans, vous êtes libre
de :
> conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le
prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible,
source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre
du Borloo populaire, vous pouvez continuer à amortir à raison de
2,5% par an pendant deux périodes de 3 ans (tout en continuant alors
à respecter les contraintes liées à ce dispositif).
> revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et
récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez
des plus-values, imposables selon un barème dégressif.
Exonération totale au bout de 15 ans).
COMMENT INVESTIR ?
Face à la diversité des compétences
requises (patrimoniales, fiscales, financières, juridiques,
immobilières), l'expérience montre qu'il est aujourd'hui
excessivement difficile, sinon impossible, pour un particulier de
déterminer avec certitude l'opération la plus pertinente, la
mieux adaptée puis de la monter, avec succès, de A à Z.
Pour vous donner toutes les chances de réussir une telle
opération, par expérience, nous ne saurions trop vous conseiller
que de faire appel à un véritable spécialiste.