Le prêt relais

Le prêt relais est un crédit dont le capital emprunté doit être remboursé en une fois au terme du contrat. Il s’agit d’une opération financière destinée à permettre aux propriétaires fonciers d’acquérir un autre bien immobilier, avant même d’avoir vendu le leur.

Concrètement, le prêt relais permet de financer près de 80 % de l’apport en liquidités que constitue la vente d’un bien immobilier avant même que celle-ci ne se réalise.

Les conditions du prêt relais

Afin de contracter un prêt relais, l’emprunteur doit réunir 3 conditions :

1. l’emprunteur souhaite vendre un bien immobilier afin d’acquérir un autre bien
2. l’emprunteur s’engage à utiliser l’argent de la vente en guise d’apport pour le second bien immobilier
3. l’emprunteur demande un prêt relais pour bénéficier d’un apport en liquidités avant même d’avoir vendu son bien immobilier

Les 3 formules du prêt relais

1- Le prêt relais sec

Le prêt relais sec s’adresse aux emprunteurs qui ne souhaitent pas contracter un crédit immobilier amortissable de long terme pour accompagner leur prêt relais. L’emprunteur financera intégralement son acquisition à l’aide de son épargne et de l’apport en liquidités générés par son prêt relais.

Dans le cas où l’emprunteur n’est pas en mesure de financer l’acquisition de son bien immobilier à l’aide de son prêt relais et de son épargne, il devra se tourner vers les formules 2 et 3.

2- Le prêt relais accompagné d’un crédit immobilier amortissable de long terme

Lorsque le prix du bien immobilier que vous souhaitez acquérir est plus élevé que celui du bien immobilier que vous souhaitez vendre, vous pouvez opter pour la solution suivante :

Vous demandez un prêt relais à votre banque, qui correspond à une avance variant de 50 à 80 % de la valeur du bien immobilier en vente. Pour financer le reste de votre projet immobilier, votre banque vous proposera en complément un crédit amortissable classique. Ainsi, chaque mois, vous paierez les intérêts de votre prêt relais, ainsi que les échéances de votre crédit immobilier amortissable.

3- Le prêt relais avec franchise totale, accompagné d’un crédit immobilier amortissable de long terme avec différé d’amortissement

Cette formule est à privilégier si votre taux d’endettement ne vous permet pas de supporter la première formule. Elle permet d’alléger les charges mensuelles lors de la première année du prêt relais et permet d’assainir votre situation financière pendant la vente de votre bien immobilier.

La franchise totale est une option permettant à l’emprunteur de ne payer les intérêts dus qu’au terme du prêt relais. Cette période de franchise totale peut aller jusqu’à 1 an. A l’issue de la période de franchise totale, l’emprunteur devra rembourser les intérêts dus au titre de son prêt relais, au même titre que le capital emprunté.

Exemple : Prenons un prêt relais contracté sur 24 mois, assorti d’une période de franchise totale de 1 an. Au cours des 12 premiers mois, l’emprunteur ne remboursera pas les intérêts de son prêt relais. A l’issue de la première année, si son bien immobilier n’est pas vendu, il remboursera pendant les 12 mois suivants les intérêts dus de son prêt relais, majorés des intérêts de la première année. A l’issue des 24 mois, il devra rembourser l’intégralité du capital emprunté en une fois.

Le différé d’amortissement est une option permettant de différé le remboursement du capital emprunté dans le cas d’un crédit amortissable classique, sur une période spécifique, et ce afin de réduire les charges mensuelles supportées durant cette période.

Les garanties du prêt relais

Afin de contracter un prêt relais, l’emprunteur doit :

• souscrire une assurance décès invalidité
• présenter une garantie d’un montant supérieur ou égal au montant du prêt obtenu (prêt relais + prêt amortissable). Cette garantie peut prendre différentes formes telles que l’hypothèque, la caution ou encore l’inscription en privilège de prêteur de deniers…)

Le mécanisme du prêt relais

Contexte : L’emprunteur souhaite vendre son bien immobilier afin d’acquérir un autre bien immobilier. Il est confronté à une problématique : tant qu’il n’a pas vendu son bien immobilier, il ne dispose pas de ressources suffisantes pour financer l’achat de l’autre bien immobilier.

Solution : Dans ce contexte spécifique, l’emprunteur pourra contracter un prêt relais, afin de financer l’acquisition de l’autre bien immobilier avant même d’avoir vendu le bien immobilier dont il est propriétaire.

Concrètement, la banque propose un prêt relais à son client dont le montant s’établit en général entre 50 et 80 % du prix du bien immobilier que le client souhaite vendre, sur une durée variant de 1 à 2 ans. Le client bénéficie alors d’un apport en liquidités lui permettant de financer l’acquisition de son bien immobilier. Il devra rembourser intégralement son crédit relais et en une fois au terme de celui-ci.

Cas pratique

Monsieur Dupont souhaite vendre son bien immobilier 150 000 euros afin d’acquérir à crédit un logement plus spacieux coûtant 250 000 euros.

Pour cela, il demande un prêt relais auprès de sa banque. Après étude de son dossier, il obtient un prêt relais évalué à 70 % du montant de la valeur estimée de son bien immobilier, soit 70 % * 150 000 = 105 000 euros, qui lui serviront d’apport en liquidités pour financer son projet immobilier.

Pour financer l’acquisition du bien immobilier désiré, il devra donc contracter un prêt immobilier de 250 000 – 105 000 = 145 000 euros.

Dans ce type de montage financier, Monsieur Dupont aura 2 crédits, et sera propriétaire de deux biens immobiliers, financés tous deux à crédit. Un crédit principal de 145 000 euros pour lequel il paiera des échéances classiques, et un prêt relais pour lequel il paiera des intérêts. Au terme de son prêt relais, il devra rembourser intégralement et en une fois le montant emprunté.

Remarque : le crédit relais induit généralement un remboursement par anticipation. Celui-ci intervient à la vente du logement de l’emprunteur.

Première situation : Monsieur Dupont vend son bien immobilier 130 000 euros

A la date de la vente du bien immobilier, le montant de la vente est exclusivement réservé au remboursement du prêt relais contracté par Monsieur Dupont. Il remboursera ainsi le capital emprunté à sa banque, à savoir 105 000 euros et l’excédent de 25 000 euros lui sera reversé.

Remarque : Dans certains cas, le prêt relais fais l’objet d’une franchise totale, c’est-à-dire que l’emprunteur ne doit rembourser les intérêts du prêt relais qu’au terme de ce dernier. Dans ce cas précis, il doit rembourser ces intérêts là au moment de la vente du bien immobilier.

Deuxième situation : Monsieur Dupont n’a pas vendu son bien immobilier avant le terme de son prêt relais

Si l’emprunteur n’a pas vendu son bien immobilier au terme de son prêt relais, il pourra envisager plusieurs solutions :

• la reconduction du prêt relais : dans ce cas précis, la banque ne reconduit généralement qu’une partie du prêt relais, estimant que le bien immobilier a été surévalué. La partie non reconduite doit être remboursée par le client et peut faire l’objet d’un second crédit.
• la transformation du prêt relais en prêt amortissable. Si l’emprunteur ne recherche plus d’acheteur pour son bien immobilier, il peut choisir de louer le logement en question, et de transformer son prêt relais en crédit amortissable. Il contracte alors un nouveau prêt immobilier classique. Les loyers perçus lui permettront de financer les échéances de ce nouveau prêt immobilier, et l’emprunteur restera propriétaire de deux biens immobiliers.