Combien puis-je emprunter ?

Avant de définir votre projet immobilier, vous devez savoir combien vous êtes en mesure d’emprunter auprès de votre banque, c’est-à-dire connaître votre capacité d’emprunt.

Pour calculer cette capacité, votre banquier étudiera votre situation financière, professionnelle et familiale afin d’observer la stabilité de vos revenus, l’endettement de votre foyer ainsi que la composition de votre foyer.

En fonction de la qualité de votre profil emprunteur, votre banquier sera en mesure de vous proposer des financements adaptés pour votre projet immobilier.

Votre situation financière

Afin d’étudier votre situation financière, votre banquier calculera votre ratio charges / ressources. Il s’agit de votre taux d’endettement.

Si celui-ci est inférieur à 33%, cela veut dire que votre situation financière est saine et que vous devriez être en mesure de contracter un prêt immobilier. Sinon, le banquier devra procéder au cas par cas en étudiant plus en détail votre situation professionnelle.

En théorie, on considère qu’un individu est en mesure de contracter un prêt immobilier dès lors que son taux d’endettement est inférieur ou égal à 33%. Pour connaître votre capacité d’emprunt, on calculera généralement vos mensualités maximum, c’est-à-dire le niveau de mensualités pour lequel votre ratio charge / revenu avoisine le seuil des 33%.

Enfin, le montant de votre apport personnel impactera proportionnellement votre capacité d’emprunt. Afin d’optimiser les conditions de votre prêt et de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas que celui généralement proposé, il convient de contracter un prêt avec un apport personnel de 20 à 30 %.

Votre situation professionnelle

La règle des 33% que l’on a évoquée ci-dessus varie en fonction de la stabilité de vos revenus. Si vous percevez des revenus stables, votre banquier devrait se baser sur un taux d’endettement de 33% pour vous indiquer votre capacité d’emprunt. En revanche, si votre situation professionnelle ne vous permet pas de percevoir des revenus stables, votre banquier se basera sur un taux d’endettement plus faible pour indiquer vos mensualités maximales, et dans le pire des cas, refusera de vous accorder un crédit immobilier.

A contrario, les salariés de la fonction publique qui bénéficient de revenus particulièrement stables aux yeux de la banque pourront emprunter avec un taux d’endettement allant jusqu’à 40%.

Vous l’aurez compris, chaque profil emprunteur est différent et le banquier cherche avant tout à minimiser le risque de défaillance de remboursement qui pèse sur la banque avant de proposer un crédit immobilier et d’en donner les conditions.

Votre situation familiale

Le dernier point étudié par votre banquier pour définir votre capacité d’emprunt concerne votre situation familiale.

Pour étudier votre situation financière et définir votre taux d’endettement, la banque s’appuiera sur les revenus et les charges de votre ménage. Elle calculera ensuite ce que l’on appelle le quotient familial ou « reste à vivre ». Il s’agit des ressources résiduelles d’un ménage après avoir payé ses charges.

On estime généralement qu’un ménage présentant un quotient familial inférieur à 4800 euros par an et par personne ne dispose pas de ressources suffisantes pour subvenir à ses dépenses courantes. La banque refusera donc de lui accorder un prêt immobilier.